Kamulaştırma ve Kamu Taşınmazları Hukuku | Uçar & Zanbak Hukuk ve Danışmanlık

İdare Hukuku ve İdari Yargı

Özel mülkiyete kamu gücüyle müdahale edilen ve kamu taşınmazlarının kullanımının denetlendiği süreçleri inceliyoruz.

Kamulaştırma hukuku, özel mülkiyette bulunan taşınmazların kamu yararının gerektirdiği hâllerde ve gerçek karşılıkları ödenmek suretiyle idareye geçirilmesini düzenlemektedir. Kamu yararı ve kamulaştırma kararından ödeneğin teminine, taşınmazın belirlenmesinden satın alma usulü, bedel tespiti ve tescile kadar uzanan bütün aşamaların hem idarenin yetkileri hem de mülkiyet hakkının anayasal güvenceleri bakımından incelenmesi gerekir.

Satın alma usulüyle anlaşma sağlanamaması durumunda kamulaştırma bedeli ve taşınmazın idare adına tescili asliye hukuk mahkemesince karara bağlanırken, kamu yararı ve kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu idari yargıda denetlenmektedir. Taşınmazın arsa, arazi veya yapı niteliği; emsal satışlar, net gelir, yapı maliyeti, değer kaybı ve objektif değer artırıcı unsurlar bedelin belirlenmesinde önem taşımaktadır. Bu nedenle bilirkişi raporlarının teknik verilerle ve taşınmazın gerçek özellikleriyle birlikte değerlendirilmesi sürecin belirleyici aşamalarındandır.

Kamulaştırmanın yanı sıra Hazineye, belediyelere ve diğer kamu tüzel kişilerine ait taşınmazların hukuki statüsü, tahsisi, tahsisinin kaldırılması, korunması ve hukuka aykırı kullanımı da kamu taşınmazları hukukunun konusunu oluşturmaktadır. Kamu malı ile idarenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar farklı hukuki rejimlere tabi olduğundan, uygulanabilecek tahsis, kullanım, ecrimisil ve tahliye işlemleri taşınmazın statüsüne göre belirlenmelidir.

Ecrimisil, kamu taşınmazının yetkili idarenin izni dışında kullanılması nedeniyle talep edilen bir tazminattır; kira bedeli olmadığı gibi ödenmesi de kullanıcıya kiracılık sıfatı veya taşınmazı kullanmaya devam etme hakkı kazandırmaz. Hukuki dayanağı sona eren veya hiçbir hukuki dayanak bulunmaksızın kamu taşınmazını kullanan fuzuli şagil hakkında ecrimisil tahakkuk ettirilmesiyle birlikte idari tahliye sürecinin işletilmesi de gündeme gelebilir.

Uçar & Zanbak Hukuk ve Danışmanlık; kamulaştırma işlemlerinin idari aşamasından bedel tespiti ve tescil davalarına, kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarından ecrimisil ve idari tahliyeye kadar uzanan süreçleri idare hukuku, eşya hukuku ve mülkiyet hakkı boyutlarıyla birlikte değerlendirmektedir.

Hizmet Kapsamımız

Kamu Yararı ve Kamulaştırma İşleminin İptali

Kamu yararı kararı, kamulaştırma kararı ve onay işlemlerinin yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönlerinden incelenmesi; taşınmaza duyulan ihtiyacın, plan ve proje bağlantısının, kamu yararının ve ölçülülük ilkesinin değerlendirilmesi.

Satın Alma Usulü ve Uzlaşma Görüşmeleri

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8’inci maddesi kapsamındaki kıymet takdiri, satın alma daveti, pazarlık ve trampa görüşmeleri; anlaşma tutanakları, teklif edilen bedelin değerlendirilmesi ve tapu devri süreçleri.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davaları

Satın alma yoluyla anlaşma sağlanamaması üzerine açılan bedel tespiti ve tescil davaları; arsa ve arazilerde değerleme, emsal satışlar, net gelir yöntemi, kapitalizasyon faizi, yapı maliyeti ve objektif değer artırıcı unsurların incelenmesi.

Bilirkişi Raporlarının İncelenmesi

Taşınmazın konumu, yüzölçümü, kullanım biçimi, imar durumu, emsal özellikleri ve değerleme tarihinin doğru belirlenip belirlenmediğinin incelenmesi; eksik veya hatalı bilirkişi raporlarına karşı teknik ve hukuki itirazların hazırlanması.

Acele Kamulaştırma

2942 sayılı Kanun’un 27’nci maddesi kapsamında acelelik kararının hukuka uygunluğu, bedelin geçici olarak tespiti ve depo edilmesi, taşınmaza el koyma işlemi ile sonradan tamamlanması gereken olağan kamulaştırma sürecine ilişkin uyuşmazlıklar.

Kısmi Kamulaştırma ve İrtifak Hakkı Kurulması

Taşınmazın yalnızca bir bölümünün kamulaştırılması, kalan kısmın değerinde meydana gelen artış veya azalış, kullanılabilirliğin etkilenmesi ve enerji nakil hattı, boru hattı veya benzeri amaçlarla irtifak hakkı kurulmasından doğan uyuşmazlıklar.

Fiilî Kamulaştırmasız El Atma

İdarenin kamulaştırma işlemi yapmaksızın taşınmaza fiziksel olarak el koyması, taşınmazı yol, park, tesis veya başka bir kamu hizmetinde kullanması nedeniyle müdahalenin önlenmesi, bedel ve tazminat talepleri ile tescil sonuçlarının değerlendirilmesi.

Hukuki Kamulaştırmasız El Atma

Taşınmaza fiilen el konulmamasına rağmen imar planı, tahsis kararı veya uzun süre devam eden hukuki kısıtlamalar nedeniyle mülkiyet hakkının kullanılamaz hâle gelmesinden doğan başvuru, plan değişikliği, kamulaştırma ve tazminat süreçleri.

Kamulaştırmadan Vazgeçme, İade ve Geri Alma

İdarenin kamulaştırmadan vazgeçmesi, taşınmazın kamulaştırma veya kamu yararı amacı için kullanılmaması, başka bir idareye devri ve eski malik veya mirasçıların geri alma hakkına ilişkin işlemler.

Kamu Taşınmazlarının Statüsü, Tahsisi ve Korunması

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, hizmet malları ve belediye taşınmazlarının hukuki statüsünün belirlenmesi; tahsis, tahsisin kaldırılması, idareler arası devir ve kamu taşınmazlarının korunmasına ilişkin işlemler.

Ecrimisil ve Fuzuli İşgal

Fuzuli işgalin tespiti, ecrimisil tespit ve takdir komisyonu işlemleri, işgal alanı ve süresi, emsal bedeller, ecrimisil ihbarnamesi, düzeltme talebi, tahsilat ve ecrimisil işlemlerine karşı açılacak iptal davaları.

2886 Sayılı Kanun Uyarınca İdari Tahliye

Kira, tahsis, irtifak veya kullanma hakkının sona ermesi ya da hukuki dayanağı bulunmayan işgal hâllerinde 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesine göre yapılan tahliye talepleri; mülki amir tarafından yürütülen tahliye işlemleri ve bunların yargısal denetimi.

Sık Sorulan Sorular

İdare istediği her taşınmazı kamulaştırabilir mi?

Hayır. Kamulaştırmanın kanunla yetkilendirilmiş bir idare tarafından, kamu yararının gerektirdiği bir amaç için, yeterli ödenek ayrılarak ve kanunda belirtilen usule uyularak yapılması gerekir. Taşınmazın tamamının kamulaştırılması yerine daha hafif bir müdahaleyle aynı amaca ulaşılması mümkünse ölçülülük ilkesi de değerlendirilmelidir.

Kamulaştırma kararına karşı hangi mahkemede dava açılır?

Kamulaştırma işleminin iptali idari yargıda; kamulaştırma bedelinin tespiti, taşınmazın idare adına tescili ve maddi hataların düzeltilmesi ise adli yargıda görülür. Kural olarak kamulaştırma işlemine karşı dava süresi, 2942 sayılı Kanun’un 10’uncu maddesi uyarınca mahkeme tarafından yapılan tebligattan veya tebligat yerine geçen ilandan itibaren otuz gündür.

Kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir?

Bedel belirlenirken taşınmazın kamulaştırma tarihindeki hukuki ve fiilî özellikleri esas alınır. Arsalarda yakın tarihli ve özel amacı bulunmayan emsal satışlar; arazilerde taşınmazın net geliri ve kapitalizasyon faizi; yapılarda ise resmî birim maliyetler ve yıpranma payı dikkate alınır. Taşınmazın değerini etkileyen objektif özellikler de ayrıca değerlendirilir.

Bilirkişi raporunda belirlenen bedel düşükse ne yapılabilir?

Raporda kullanılan emsallerin karşılaştırılabilirliği, satış tarihleri, imar durumları, yüzölçümleri ve konumları incelenmelidir. Arazi değerlemesinde ürün deseni, verim, giderler ve kapitalizasyon faizi; yapılarda sınıf, yaş ve yıpranma oranı denetlenmelidir. Eksik veya hatalı değerlendirmelere karşı somut verilerle itiraz edilerek ek veya yeni bilirkişi raporu alınması istenebilir.

Acele kamulaştırma taşınmazın mülkiyetini hemen idareye geçirir mi?

Acele kamulaştırma, kanunda belirtilen istisnai hâllerde taşınmazın değerinin geçici olarak tespit edilip depo edilmesinden sonra idarenin taşınmaza erken el koymasına imkân verir. Tek başına nihai kamulaştırma bedelini belirlemez ve olağan kamulaştırma sürecinin tamamlanması zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.

Taşınmazın yalnızca bir kısmı kamulaştırılırsa kalan bölüm için bedel istenebilir mi?

Kısmi kamulaştırma sonrasında kalan bölümün kullanım imkânı veya ekonomik değeri azalabilir. Bu değer kaybı kamulaştırma bedeline eklenebilir. Kalan kısmın kullanılmasının mümkün olmaması durumunda ise kanundaki şartlar çerçevesinde bu bölümün de kamulaştırılması talep edilebilir.

Fiilî ve hukuki kamulaştırmasız el atma arasındaki fark nedir?

Fiilî el atmada idare taşınmaza fiziksel olarak müdahale eder veya onu kamu hizmetinde kullanır. Hukuki el atmada ise fiziksel müdahale bulunmamasına rağmen plan kararı veya uzun süren hukuki kısıtlama, malikin taşınmazından yararlanmasını önemli ölçüde engeller. Başvurulacak yargı yolu ve talep edilebilecek giderim, müdahalenin niteliğine göre belirlenir.

Ecrimisil nedir ve hangi dönem için istenebilir?

Ecrimisil, kamu taşınmazının yetkili idarenin izni dışında kullanılması nedeniyle fuzuli şagilden istenen tazminattır. İdarenin zarara uğraması veya işgalcinin kusurlu olması şart değildir. 2886 sayılı Kanun kapsamındaki ecrimisil, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı aşmayan işgal dönemi için belirlenebilir.

Ecrimisil ödemek taşınmazı kullanma veya kiracılık hakkı verir mi?

Hayır. Ecrimisil bir kira bedeli değildir ve ödenmesi işgali hukuka uygun hâle getirmez. Kullanıcıya kiracı sıfatı, kazanılmış hak veya taşınmazı gelecekte de kullanma yetkisi sağlamaz. İşgal devam ettiği sürece yeni dönemler için ecrimisil tahakkuk ettirilmesi ve tahliye işlemi uygulanması mümkündür.

Kira sözleşmesi sona eren kullanıcı fuzuli şagil sayılır mı?

Kamu taşınmazına ilişkin kira sözleşmesinin süresi sona erdiği hâlde kullanımın sürdürülmesi ve sözleşmede devamı sağlayan özel bir hüküm bulunmaması durumunda kullanıcı fuzuli şagil konumuna gelebilir. Sonraki dönemde ecrimisil tahakkuk ettirilmesi, sona eren kira sözleşmesinin kendiliğinden yenilendiği anlamına gelmez.

2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesine göre tahliye nasıl yapılır?

Kanun kapsamına giren kamu taşınmazlarında idarenin talebi üzerine tahliye, taşınmazın bulunduğu yer mülki amiri tarafından en geç on beş gün içinde gerçekleştirilerek taşınmaz idareye teslim edilir. Bu usul belediye taşınmazları bakımından da 5393 sayılı Belediye Kanunu uyarınca uygulanabilir. Taşınmazın statüsü, işgalin hukuki dayanağı ve tahliye işlemini tesis eden makam her olayda ayrıca incelenmelidir.

Kamulaştırılan taşınmaz kullanılmazsa eski malik geri alabilir mi?

Kamulaştırılan taşınmazın kanunda öngörülen süre içinde kamulaştırma amacına veya başka bir kamu yararı ihtiyacına tahsis edilmemesi hâlinde eski malik veya mirasçıları geri alma hakkına sahip olabilir. Bu hak, kamulaştırma bedelinin kanuni faiziyle birlikte geri ödenmesi ve kanunda belirtilen süreler içinde kullanılması şartlarına bağlıdır.

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme için bizimle iletişime geçiniz.

Kamulaştırma ve Kamu Taşınmazları Hukuku alanında desteğe mi ihtiyacınız var?

Sorularınızı sormak veya hukuki süreçlerinizi başlatmak için bize yazın.

Hemen Danışın Tüm Çalışma Alanları