Hukuki El Atmada Malik Artık Hangi Davaları Açabilir?

Kısa cevap

Uygulama imar planında taşınmazı umumi hizmete ayrılan ve yıllardır kamulaştırılmayan malikler için tablo 30 Ocak 2026'da değişti. O tarihe kadar malik, asliye hukuk mahkemesinde taşınmazın tam bedelini isteyebiliyor ve tapunun idare adına tesciline karar verilebiliyordu. Bu imkânı sağlayan kural Anayasa Mahkemesinin 16.01.2025 tarihli ve E. 2024/135, K. 2025/20 sayılı kararı tarafından iptal edildi ve yürürlükten kalktı.

Bugünkü durum özetle şöyle: Malikin, tapuyu idareye geçirmeye yönelik doğrudan açabileceği bir dava kalmamıştır. Buna karşılık idarenin kanuni yükümlülüğünü yerine getirmemesi idari yargıda dava konusu yapılabilir. 30 Ocak 2026'dan önce açılmış ve hâlen görülmekte olan davalar ise bulundukları yargı yerinde devam etmektedir.

Aşağıda bu üç başlığı ayrı ayrı açıklıyoruz.

Hukuki el atma ne anlama gelir, fiilî el atmadan farkı nedir?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun ek 1'inci maddesi, uygulama imar planında umumi hizmetlere veya resmî kurumlara ayrılması nedeniyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak ölçüde tasarrufu kısıtlanan taşınmazları düzenler. İdare, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde ya imar programı veya imar uygulaması yapıp taşınmazı kamulaştırmak ya da kısıtlılığı kaldıracak bir plan değişikliği yapmak zorundadır.

Buradaki müdahale fizikî değil hukukîdir. Taşınmaza yol yapılmamış, bina dikilmemiş, fiilen kullanılmaya başlanmamıştır. Kısıtlama, idari işlem niteliğindeki imar planından ve idarenin planı uygulamamasından doğar.

Bu ayrım pratikte belirleyicidir. Taşınmaza fiilen el atılmışsa — yol geçirilmiş, tesis kurulmuş, kullanılmaya başlanmışsa — durum değişmez: yerleşik içtihat uyarınca malik adli yargıda bedel davası açabilir ve tapunun idareye devri bu davada sağlanabilir. Aşağıda anlatılanlar yalnızca fizikî müdahalenin bulunmadığı hukuki el atma hâlleri içindir.

30 Ocak 2026'da ne değişti?

2022 yılında yapılan bir değişiklikle ek 1'inci maddenin birinci fıkrasına şu cümle eklenmişti:

• "Bu süre içinde belirtilen işlemlerin yapılmaması halinde taşınmazların malikleri tarafından mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin açılacak davalar, adlî yargıda görülür."

Bu cümle sayesinde malik, asliye hukuk mahkemesinde taşınmazın tam bedelini isteyebiliyor; mahkeme bedeli belirleyip tapunun idare adına tesciline karar verebiliyordu.

Anayasa Mahkemesi, 16.01.2025 tarihli ve E. 2024/135, K. 2025/20 sayılı kararıyla bu cümleyi iptal etti. Karar 30 Nisan 2025 tarihli ve 32886 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı; iptal hükmünün yürürlüğü dokuz ay ertelendiğinden kural 30 Ocak 2026 tarihinde yürürlükten kalktı.

İptalin gerekçesi, davaların adli yargıda görülmesi değildi. Mahkeme, kuralın kamulaştırmadaki olağan süreci tersine çevirerek dava açma külfetini malike yüklediğini; ayrıca bedelin malike fiilen ödenmesi güvenceye bağlanmadan tapunun idare adına tescil edilebilmesine imkân tanıdığını tespit etti. Bu yapının kamulaştırmasız el atmayı idare bakımından olağan bir taşınmaz edinme yöntemine dönüştürdüğü sonucuna vararak kuralı Anayasa'nın 13, 35 ve 46'ncı maddelerine aykırı buldu.

Bu ayrım önemlidir: Karardan "bu davalar artık idari yargıda görülür" sonucu doğrudan çıkarılamaz. İptal edilen, bir görev kuralı olmakla birlikte aynı zamanda malike doğrudan bedel–tescil davası açma imkânı veren maddi hukuk dayanağıdır. Kalkan şey yalnızca mahkemenin adı değil, o davanın kendisidir.

Malik bugün ne isteyebilir, ne isteyemez?

İsteyemeyeceği şey: tapunun idareye geçirilmesi

Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesindeki bedel tespiti ve tescil davasını idare açar. Malikin idarenin yerine geçerek bu davayı açabileceği düzenlenmiş değildir. Malike doğrudan bu imkânı tanıyan iki özel hüküm de artık yürürlükte değildir: 2016 tarihli düzenleme 2019'da, 2022 tarihli cümle 30 Ocak 2026'da hukuk düzeninden çıkmıştır.

Sonuç olarak, hukuki el atmada malikin "taşınmazımın bedelini alayım, tapu idareye geçsin" talebini doğrudan ileri sürebileceği bir dava yolu bugün mevcut değildir.

İsteyebileceği şey: idarenin yükümlülüğünü yerine getirmesi

Ek 1'inci maddenin ayakta kalan ilk cümlesi hâlâ yürürlüktedir ve idareye açık bir yükümlülük getirir: beş yıl içinde ya kamulaştır ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliğini yap. Anayasa Mahkemesi bu cümleyi tam da bu nedenle iptal etmemiş, kamulaştırmanın Anayasa'nın 46'ncı maddesindeki ilkelere göre gerçekleşeceğini vurgulamıştır.

Bu, bugün işleyen yolu ortaya koyar:

1. İdareye başvuru. Malik, sorumlu idareden taşınmazın kamulaştırılmasını veya kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliğinin yapılmasını talep eder.

2. İdari yargıda iptal davası. Talebin reddi veya cevapsız bırakılması üzerine, olumsuz işlemin ve süregelen hareketsizliğin hukuka uygunluğu idari yargıda denetlenir. İdare, kanunun kendisine tanıdığı iki seçenekten birini kullanmaya yöneltilir.

3. Kamulaştırma ve tescil. İdare kamulaştırma yolunu seçtiğinde bedel tespiti ve tescil davasını 2942 sayılı Kanun'un 10'uncu maddesi uyarınca kendisi açar; bedel peşin ödenir, tapu bunun karşılığında devredilir.

Bu kurgunun pratik önemi şudur: Tescil hiçbir aşamada malikin açması gereken bir dava hâline gelmez. Süreç sonunda, kanunun öngördüğü usulle ve idarenin davası olarak gerçekleşir.

Kısıtlı geçen dönemin zararı

Kısıtlılığın sürdüğü dönemde doğan somut ve kanıtlanabilir kayıplar — kullanım kaybı, elde edilemeyen gelir gibi — idari yargıda tam yargı davasına konu edilebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir ayrım vardır. Taşınmazın tam bedelinin tazminat olarak istenmesi ile dönem zararının istenmesi aynı şey değildir. Tapunun malikte kaldığı bir davada taşınmazın tam değerine hükmedilmesi, bedel ile mülkiyetin karşılıklılığı bakımından çözümsüz bir durum yaratır; Anayasa Mahkemesinin 2025 tarihli kararının mantığı da tam olarak bu kopukluğa karşıdır. Bu nedenle tam bedel talebinin bugünkü dayanağı tartışmalıyken, kısıtlı dönemde doğan gerçek zararların tazmini talebi daha sağlam bir zemine oturmaktadır.

Hâlen görülmekte olan davalar ne olacak?

30 Ocak 2026'dan önce açılmış davalarda görev değişikliği yapılmamaktadır.

Uyuşmazlık Mahkemesi, iptal hükmü yürürlüğe girdikten sonra verdiği 09.03.2026 tarihli ve E. 2026/22, K. 2026/141 ile 13.04.2026 tarihli ve E. 2026/153, K. 2026/161 sayılı kararlarında adli yargıyı görevli kabul etmiştir. Her iki kararda da dayanak, davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan hükümdür; ilk dosyadaki dava 26 Haziran 2025'te, ikincisindeki dava 2024 yılında açılmıştır.

Bunun pratik sonucu önemlidir: Devam eden bir dosyayı yalnızca yeni tartışma nedeniyle geri almak veya yeniden dava açmak, mevcut içtihadın dayandığı "dava tarihi" bağlantısını ortadan kaldırabilir. Derdest dosyalarda usul stratejisi değiştirilmeden önce bu sonuç ayrıca değerlendirilmelidir.

30 Ocak 2026'dan sonra açılmış ve yalnızca ek 1'inci madde kapsamındaki kısıtlılığa dayanan bir davada görev sorununu doğrudan çözen bir Uyuşmazlık Mahkemesi kararı ise bu notun hazırlandığı tarih itibarıyla bulunmamaktadır. Bu alanda belirsizlik sürmektedir.

Hangi uyuşmazlık hangi yargı yerinde?

Bu tablo, uyuşmazlığa "kamulaştırmasız el atma" adının verilmesinin tek başına yeterli olmadığını göstermektedir. Görevli yargı yeri; müdahalenin fizikî mi hukukî mi olduğuna, kısıtlamanın hangi işlemden doğduğuna ve davada hangi hukuki korumanın istendiğine göre belirlenir.

Dava açmadan önce hangi noktalara bakılmalı?

Taşınmazın durumu. Yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki kullanım kararı, planın yürürlük tarihi, beş yıllık sürenin dolup dolmadığı ve taşınmaza fiilen müdahale bulunup bulunmadığı.

Sorumlu idare. Kamulaştırmadan veya plan değişikliğinden hangi idarenin sorumlu olduğu; büyükşehir ile ilçe belediyesi arasındaki yetki dağılımı çoğu dosyada husumet sorununa yol açmaktadır.

Talebin netleştirilmesi. Planın veya ret işleminin iptali, kısıtlılığın kaldırılması, belirli döneme ait zararın tazmini ve taşınmazın devri birbirinden farklı hukuki korumalardır; görev, süre, husumet ve hükmün infazı bakımından sonuçları da farklıdır.

Başvuru ve süreler. İdari başvurunun hangi hükme dayandığı ve hangi süreyi başlatacağı önceden hesaplanmalıdır. Somut olayın kuruluşuna göre 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 10, 11, 12 veya 13'üncü maddeleri gündeme gelebilir.

Sonuç

Anayasa Mahkemesinin kararı, hukuki el atma davalarında adli yargının anayasal olarak yasaklandığı anlamına gelmez. Ancak malike doğrudan bedel–tescil davası açma imkânı veren özel dayanağı bütünüyle ortadan kaldırmıştır.

Bugün için en güvenilir yaklaşım şudur: Malikin elindeki asıl araç, idarenin kanuni yükümlülüğünü yerine getirmemesinin idari yargıda denetlenmesidir. Taşınmazın mülkiyetinin bedele çevrilmesi ise kanunun öngördüğü usulle, kamulaştırma sürecinin sonunda gerçekleşir. Kanun koyucu yeni bir düzenleme yapıncaya veya yüksek yargı 30 Ocak 2026 sonrasında açılmış bir davada doğrudan karar verinceye kadar belirsizlik devam edecektir.

Her taşınmazın plan durumu, kısıtlılığın niteliği ve dosyanın açılma tarihi farklı sonuçlar doğurduğundan, bu notta yer alan değerlendirmeler somut olaya uygulanmadan önce ayrıca incelenmelidir.